상가임대차보호법 알기쉽게!

상가임대차보호법이란?

코로나로 인한 사회적거리두기가 시행되면서 자영업자 분들과 소상공인들이 큰 어려움을 겪고 있습니다. 상가임대차보호법은 영세 상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 상가 임대료 인상을 방지하여사 상가 세입자의 권리를 보장하기 위한 법률입니다.

 

상가임대차보호법 적용범위

상가임대차보호법 적용범위에 포함되어 보호를 받기 위해서는 몇가지 사항을 만족하여야 합니다.

 

1. 먼저 임차목적물이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 합니다.

 

또한 임대한 목적물의 주 용도를 영업용으로 사용하는 경우에도 적용이 되겠습니다. 알아두실 점은 사업자등록을 할 수 없는 종교단체 사무실, 자선단체 사무실등 비영리단체 건물임대차계약에는 적용이 되지 않습니다.

 

2. 상임법 적용을 위해서는 환산보증금이 일정 금액 이하이어야 해요.

 

서울특별시 : 9억원

과밀억제권역 : 6억9천

부산광역시 : 6억9천

광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종, 파주, 화성시 : 5억4천

그 밖의 지역 : 3억7천

위의 지역별 보증금 이하일 경우에만 상가임대차보호법 적용범위에 들어가 보호를 받을 수 있습니다. 이때 월세의 경우 환산보증금 계산을 통해 보증금으로 환산하여 계산이 되고 있는데요. 본인이 계약하는 상가건물의 보증금과 월세가 지역별 환산보증금 이하 인지는 꼭 체크해 보아야 하겠습니다.

 

상가임대차보호법 적용제외 사항

아래의 경우에는 상임법의 보호를 받지 못합니다.

 

첫번째! 지역별 환산보증금 이상의 고액 보증금일 경우

 

두번째! 일시적인 사용을 위한 임대차계약 이어야 합니다. 

 

상가임대차계약을 할때에는 상가임대차보호법의 적용범위와 제외사항을 꼼꼼히 체크해 불이익을 받지 않아야 되겠습니다. 보통의 경우 공인중개사를 믿고 계약을 진행하지만 계약을 진행하는 당사자로써 꼭 알고 있어야 하는 내용들입니다.

 

대항력의 부여

상가건물임대차는 등기를 하지 않더라도 상가건물을 인도 받고, 사업자등록이 완료된 경우에는 그 다음날 부터 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 있을 경우 해당 상가건물이 매매나, 경매등으로 소유권이 넘어갔다 하더라도 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.

 

예를들면 경매로 인해 해당 상가건물의 소유자권이 변경이 되었다 하더라고, 사업자등록을 통한 대항력을 갖고 있다고 할 경우 새로운 소유자를 상대로 상가건물을 사용/수익하거나 보증금을 모두 돌려받을때까지 해당 건물을 비워주지 않다도 되는 권리가 있다는 말입니다.

 

상가임대차보호법 계약갱신요구권

상가임대차계약을 하였을 경우에는 계약갱신요구권이라는 권리를 행사 할 수 있는데요. 상가임대차보호법 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기전 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 요구 할 경우 정당한 사유 없이 거절 할 수 없는 권리 입니다.

 

계약갱신요구의 경우 임대차기간이 총 10년을 초과하지 않는 범위에서 가능합니다. 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보나, 월세(차임)와 보증금은 대통령령으로 정하는 기준을 초과하지 않는 선에서 증액할 수 있습니다.

상가임대차계약도 주택임대차계약처럼 묵시적 갱신이 존재합니다. 임대인이 임대차 만료 6개월~1개월 전에 갱신을 거절 또는 조건의 변경을 통지하지 않은 경우 전임대차와 동일한 조건으로 다시 재계약된 것으로 보는데 이것이 바로 묵시적 갱신 입니다.

 

묵시적갱신일 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고, 그 이후 3개월이 지나면 효력이 발생하게 됩니다.

 

보증금의 증액제한

임차건물의 세금, 부대비용, 그외 경제사정 등으로인해 보증금이나 월세가 적당하지 않다고 판단될때에 임대인은 갱신계약시 보증금 증감을 청구 할수 있는데요.

 

하지만 무분별하게 보증금이나 월세를 올리면 임차인에게는 큰 부담이 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 보증금의 증액제한을 두고 있는 부분입니다. 임대인이 보증금이나 월세의 인상을 요구 할 때에는 기존 보증금이나 차임의 5퍼센트 내에서만 인상을 할 수 있습니다.

 

마지막으로

임대차계약은 보증금이라는 큰 목돈이 들어가는 만큼 조금이라도 소홀이 할 수 없는 사항입니다. 하지만 이를 잘 인지하지 못하고 공인중개사만 믿고 계약을 진행하시는 분들이 많은데요. 하나하나 꼼꼼히 따져보아 상임법에 적용이 되는 상가건물을 계약 하시고, 권리를 보호 받을 수 있는 장치를 마련하는 것이 현명하겠습니다.

 

▼상가임대차보호법 원문보기(국가법령센터)▼

국가법령정보센터

 

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